移动版

2016年中期房地产行业投资策略:大国之下,人与住房

发布时间:2016-05-26    研究机构:华泰证券

2016年以来,房地产一直在政府宽容度提升下进行去库存

整体来看,2016年呈现出三大特点:1)一线城市的宽松,是全国性宽松政策的辐射,成为了资金聚集地。二线城市的宽松,是放开原来加上去的限购条款。三四线城市的宽松,是鼓励农民工购房落户和推行棚改货币化;2)开始新的去库存政策,也即“全国货币宽松、一线行政调控”的方式;3)从国际样本上看,转型期一定是地产的上行期,只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。同时,全国房地产市场不是一盘棋,国内外都不是,形成合理的城市房价梯度是转型的必要条件。如果经济转型成功,则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑,即便是一线城市也是如此。

看短汇率和CPI:消费价格、资产价格和计价单位的权衡

从短期来看,1)房地产市场依靠需求火热,呈现出“需求单边周期复苏”特征,因为,即便融资渠道确实一直在打开,但真正流入到房企手中的钱,更多的还是来自于销售回款;2)钱开始出现跷跷板效应,即新增货币进入实体经济的少,并在各类资产之间打转,也就是说,针对于解决CPI问题的货币政策,更多影响了资产价格;3)中国过去,房价和汇率的表现基本上是同步的,原因在于贸易顺差带来经济增长、进而带来房价上涨、经济实力增强再带动汇率升值。经济转型以后,汇率与房价的关系就更多的变为反向关系,特别是在当前的全球贸易保护背景之下。所以,整体来看,消费价格、资产价格、计价单位就变成了此消彼长的关系。

看长加杠杆:要区分加在资产负债表还是现金流量表上

从加杠杆的角度,要从两个维度来区分,一个是银行和居民的维度,一个是存量杠杆和增量杠杆的维度。1)从居民角度,中国居民储蓄率超过50%,这是增量的角度,杠杆很低,中国居民不动产资产占总资产比重为63%,这是存量的角度,杠杆很高;2)从银行角度,居民贷款存量贷款占比为15%,杠杆很低,2016年新增居民贷款占新增信贷比重66%,杠杆很高;3)所有的杠杆最终都会从现金流量表(增量)变化倒资产负债表(存量)上,按照企业贷款2~5年贷款期限、居民贷款20~30年的贷款期限测算,不考虑未来的任何新增贷款,将在未来4年使得居民贷款占存量比重超过30%,同时,如果考虑新增贷款,因为当前居民贷款增量占比很高,这一进程将更快。

年内还看什么?人的身份

居住证推行势在必行,1)社会分工下,跨过中等收入陷阱的城市天然的吸引人流入,目前中国有4个省市跨过中等收入陷阱,未来还将因为社会分工进一步深化而带来人口导入;2)要解决3个1亿人的人口乾坤大挪移,中国特有的户籍制度,一定程度上阻碍了人口流动,使得当前的小城镇发展不利,未来向城市聚集仍然是趋势;3)居住证制度是相比于户籍制度更好的制度,不论对于大城市还是小城镇。

迎接新时代之前,关注国企改革、现金流组合、转型

我们认为下半年有3条重点关注主线:1)国企改革,特别是北京和福建,其中北京市自下而上推进、福建是自上而下推进,可以关注北京城建、首开股份、中国武夷;2)现金流公司,属于有特殊资源的企业,关注北辰实业(601588);3)偏重资产管理的真转型,关注嘉宝集团和华业资本。

风险提示:货币政策紧缩导致楼市的销售周期转向。

申请时请注明股票名称