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方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-05-27    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨0.02%,沪深300指数下跌0.51%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房增加16%,二手房增加2%;二线城市新房增加7.66%,二手房增加7%;三线城市新房减少12%,二手房增加37%。

本周观点:

(1) 北京市去通州户籍新政解读: 调控针对京籍人口,其中3措施清理存量户籍人口,5措施限制迁入户籍。我们认为,不限制城六区往通州迁户口,还是着眼于疏散;限制城六区之外的户籍迁入措施是为了防止其他郊区京户炒房,因为去年通州限购后一套房的通州户籍满三年才可以买通州二套,配合这次的户籍政策,就是不让其他郊区人参与炒房和向通州集聚;清理集体户是为了控制通州人口总量,同时限制通州户籍满三年可买二套的潜在数量。此次户籍调控和京津冀协同发展、北京4个中心功能进一步清晰一致,将缓解资源配置压力,配套2017北京市“四套班子”及相关部门转移,加速行政副中心建设。

(2) 限购回归预期强化,影响几何:

我们上周提示限购预期,得到市场印证,合肥9区限购政策草拟完毕,正获批通过,限贷或紧随其后。再次提示:投机盛行、房价上涨压力大的个别重点二线城市限购回归预期加大;限购措施将辅以区别性限贷等措施,以精准针对投机性需求;限购后,短期内投机离场、量价盘整风险逐步释放,中长期看区域楼市增值趋势和资产配置价值不变、居住性需求逐步进场、有利于市场健康发展。

(3) 去库存基调不变,陕西出台新政助力去库存:

陕西省出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》,11条新政化解库存、优化供给,6月底省内各地将出台细则。其中不乏实质性的高力度措施:划定各地跟进措施时间节点;大幅提高棚改货币化安置率并提供货币化安置补助、不得低于50%、力争80%、高库存地区达到100%;房产商不得拒绝公积金贷款购房;完全执行国家关于个人买卖住房税收优惠;首付比例执行首套20%二套30%政策、贷款利率下限下调至基准利率0.7倍。当前全国去库存压力整体仍未有效缓解,去库存仍是中西部省份和库存高企地区的重要任务,地方实质性去库存政策仍将逐步加码落实,成为板块未来政策看点。

维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京 新首都”主题的首开股份(600376)、北京城建(600266)和京投银泰(600683)。

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