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方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-06-03    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨3.18%,沪深300指数上涨4.14%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房增加1%,二手房增加11%;二线城市新房减少1.04%,二手房减少22%;三线城市新房增加15%,二手房减少27%。本周观点:

(1)全国公积金缴存与使用同增,流动性进一步收紧:

《全国住房公积金2015年年度报告》发布,数据验证我们此前公积金深度报告的判断。A.公积金对居民住房需求支持力度继续增大,缴存与使用的各项指标均同比继续增加:当年缴存金额与年末缴存余额同比分别增加12.29%和9.79%,当年提取金额同比增加44.92%,当年贷款金额和年末贷款余额分别同比增加68.1%和26.29%。B.流动性继续收紧:一方面是增长内生性失速,缴存同比增速连续第二年大幅低于20%,缴存余额同比增速由17%降低至不足10%;另一方面是房地产大年下提取和贷款爆发式增长,使用和缴存增速缺口大幅扩大,导致当年提取金额占缴存额比例大幅提升17个百分点至75.52%,个贷率大幅提升11.91个百分点至80.8%。我们认为,随着各省份阶段性降低住房公积金缴存比例,去库存政策支持下二三线楼市暖意不断,2016年公积金流动性收紧趋势难以缓解,未来公积金资产证券化等是方向。

(2)住房租赁顶层设计出台,利好存量市场带动增量市场:

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台,从培育市场主体、鼓励住房租赁消费、完善公租房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管6大方面出台相应措施。我们重申此前观点,该措施一方面将通过直击市场痛点,有效催化万亿级住房租赁市场;另一方面,租赁市场发展将优化市场供需匹配,有效盘活存量市场,提高房产收益率和投资安全边际,从而利好去库存;而增值税率减按1.5%、月租金不满3万在2017年前免征增值税、个税减半征收等大力度个人租房税收优惠,将利好个人投资房产,同时提升公积金提取用于租房的使用率。

(3)资产荒背景下房地产依然是超配标的:

1-4月北京市民间投资80%投向房地产领域,表明资产荒背景下,优质房产是社会公认的超配标的,具有良好保值增值功能。我们依旧看好一线、环一线和强二线房产的中长期投资价值,其中具有规划利好、承接一线城市功能转移的环一线区域最具超额收益潜力。

维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的首开股份(600376)、北京城建(600266)和京投银泰(600683)。

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