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海通房地产四维跟踪月报(6月刊):库存、成交、房价、投资

发布时间:2016-06-13    研究机构:海通证券

5月商品住宅成交继续回落,增速下行。2016年5月52城商品住宅成交面积2656万平米,环比小幅下跌7%,同比上涨25%;累计商品住宅成交面积为11994万平米,累计同比上涨50%,较上月涨幅有小幅度回落。5月商品住宅成交相较4月增速出现一定程度回落,一线、二线、三四线环比分别为5%、-13%和-5%。

二线和三四线库存去化持续改善,一线库存趋稳。我们监测的32城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为13.2个月,二线城市(11个)平均去化周期为22.1个月,三四线城市(17个)平均去化周期为24.7个月。

房价环比涨幅持续扩大,但上涨城市数回落,后续上涨动力略显不足。5月全国288城一手房房价指数为1175.7,环比上涨1.61%,同比上涨8.84%,环比连续第13个月上涨,且环比涨幅自2015年11月以来的连续扩大。5月房价指数环比上涨城市数为169个,较上月减少8个。尽管房价持续上涨,但上涨城市数有所回落,叠加销售市场成交趋缓,后续上涨动力略显不足。

一线和二线土地出让火爆,三四线土地市场平稳。2016年5月300城住宅用地供应6090万平米,同比下滑0.1%;成交4274万平米,同比上升7.8%;供求比为1.42,较上月有所上升。一线城市5月土地成交放量,土地出让金同比涨幅高达624%;二线城市接棒一线土地市场火热态势,土地出让金同比涨幅为195%,土地单价迅速攀升;三四线城市的住宅用地仍然供过于求,但土地成交有所回暖,累计土地出让金同比涨幅从上个月的3.8%小幅扩大至8.5%。

整体观点:调控政策影响渐弱,销售增速隐现回落迹象。5月最新数据显示调控政策导致的销售数据短期回落有收窄迹象。重点观测城市库存去化周期进一步下降,房价保持持续回升。土地出让方面一线和二线土地出让火爆,地王频出,三四线土地市场大量供应之下成交趋于平稳。我们认为,调控政策导致的销售数据短期回落的影响渐弱,但是销售增速隐现回落迹象,预计全年增速呈现前高后低状。

投资建议:继续看好地产,迎接推盘旺季到来。6月属1H传统推盘旺季,预计端午节后销售环比逐周改善属大概率事件。考虑2015年3Q股市异常波动造成低基数,预计后期环比、同比周度数据均有不同程度改善。考虑前期股市整体估值回落,目前低估值和高景气有利估值提升,建议加配地产。继续推荐保利地产、华发股份、世联行、中国国贸、首开股份、北辰实业(601588),主题关注京津冀、科创、特斯拉。

风险提示:行业面临调控和经济下行风险。

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