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房地产行业重大行业事件点评报告:投资见顶回落,去化有待走远

发布时间:2016-06-13    研究机构:方正证券

事件:

国家统计局公布5月房地产行业运行数据:1-5月全国房地产开发投资34564亿元,同比增长7.0%;新开工面积59522万平方米,同比上升18.3%;房地产开发企业土地购置面积7196万平方米,同比降幅收窄至5.9%;1-5月份, 商品房销售面积47954万平方米、销售额36775亿元,同比分别增长33.2%、50.7%。5月末,商品房待售面积72169万平方米,比4月末减少521万平方米。

销售增速如期回落,同比难言持续扩大

1-5月商品房销售面积同比增长33.2%,相比前期回落3.3个点。对于销售面积同比增幅,从增长结构看:住宅回落3.4个点,办公楼迅速上升10.1个点,商业营业用房同比继续上升4.6个点(印证我们关于5月1号开始营改增可抵扣利好商业地产观点);东部地区销售面积同比回落6.8个点,中部西部地区增速基本维持,分别为33.2%和20.3%。从增长质量上看,商品房销售金额和销售面积同比增速差连续第二个月回落,由19.4%小幅下滑至17.5%;分区域看, 东部区域热度再降温,中西部地区保持温和态势:东部地区该指标继续下降4.6个点,随着流动性由稳健偏宽松转为稳健偏紧,防风险政策效果兑现,前期大涨幅城市的市场趋于理性,加上指标的基数提高,未来东部地区该指标可能继续盘整回调;中部地区该指标增加1.5个点,西部地区由负转正,因地制宜去库存政策背景下中西部地区政策持续友好,同时居住性需求在需求端占主导,因此受东部热点地区市场降温和流动性收紧影响有限,预计未来中西部地区将在核心城市带动下维持温和态势。整体看,5月销售同比增速小幅回落,主要受东部热点区域住宅市场降温影响;随着基数不断提高、需求不断释放,同比增速难言持续扩大,或已见顶开始回落。

开发投资增速小幅回落,后续增速大概率放缓

1-5月全国房地产开发投资同比增长7.0%,增幅收窄0.2个点,是2016年以来首次回调。对于开发投资同比增速的结构分布:从业态结构看,住宅和商业营业用房均维持继续扩大态势,而办公楼小幅回落;从地区结构看,东部同比增幅扩大至6.0%,扩大幅度连续收窄,由前值0.4个点减小到0.2个点;中西部地区同比增幅均出现小幅收缩。受销售同比增幅回落影响,竣工面积同比增幅仅小幅扩大0.3个点,而新开工面积同比增幅回落3.1个点。同时,土地购置面积同比降幅继续收窄0.6个点,而土地成交价款同比增幅达到年内新高点4.7%。土地市场行情延续对本月开发投资形成一定支撑。本月开发投资同比回落印证我们上月预判;因为后续销售端同比增速大概率放缓,新开工同比回落,土地购置面积降幅收窄减速,我们维持开发投资同比增幅难以持续扩大的判断,预计全年不超过5%。

狭义库存连续下降,静待去库存效果走远,维持行业“推荐”评级

同时,3月以来狭义库存连续下降,相比2月末,已竣工待售商品房面积累计下降2.4%,已竣工待售商品住宅面积累计下降4.9%。本次狭义库存出现自2007年11月份以来首次连续下降,表明去库存效果开始显现。从我们跟踪的政策情况看,非热点区域的大力度地方性“去库存”政策继续出台;同时全国整体补库存力度受投资半径影响开始回落。我们静待去库存效果走远。维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动、且定增倒挂的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京 新首都”主题的首开股份(600376)、北京城建(600266)和京投银泰(600683)。

风险提示:未来销量低于预期,去化政策不及预期

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