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房地产行业:对当前房地产板块表现的探讨,当保险遇到地产,当历史遇到未来

发布时间:2016-07-04    研究机构:华泰证券

货币政策:比“一致预期”中更为宽松的预期差

1)自官方媒体针对居民加杠杆的表态过去之后,针对房地产的货币政策没有如期的收紧,而是得到了进一步宽松。银行向房地产的资金投放开始全面爆发,年初至今,个人购房贷款占新增人民币贷款的比重超过40%,房企来自国内贷款增速也转正达到3%;2)银行继续下调房贷利率折扣是主旋律,过往的周期理论是在调控时期,货币政策和行政管控同时收紧,但此次的明显不同就是,根据融360的监控数据,6月首套房利率折扣继续下调,平均折扣最低达到8.59折,利率为4.48%,继续创历史新低;3)以此状况,下半年楼市销量同比增速的下降速度会慢于市场预期,存在预期差。考虑到货币政策和历史的反向性,我们认为这次的未来半年,表现将超预期。

保险资金:销售好+地价贵=买入股票,这是廉价、还有折价的土地

1)如果资产荒是共识,那就只能挑最现象化的资产,而买现在的房企股票就等于买过去的土地,当前传统地产股的折价水平接近6折;2)对比去年的保险机构增持,今年的保险机构增持显示的是资源获取,而非一二级市场联动;3)我们认为,保险买入的理由有三:①收益规模大。大资金买重资产,这并不是看投资收益率的问题,而是看投资收益,需要足够的体量来吸纳保险的大量资金;②回报率稳定。保险买入高NAV折价的地产公司,那么按照一般房企4年的结算年限,不考虑新增拿地,若当前是6折水平、4年后回到平价,那么年化收益率可达14%;③可能有的业务合作,养老、社区等,特别是REITs一旦试点,保险和地产可以进行最紧密的结合。

万科堰塞湖,福远大于祸

按照我们的测算,万科盈安合伙的成本价约9.87元,宝能的成本价约16.21元,安邦的成本价约18.03元,从买入成本价来看,能够抵御市场波动带来的对净利润的影响。考虑到房地产板块市值占比5.4%,其中占比最多的为万科A,堰塞湖有望得到解除,对板块带来配置型利好。我们继续建议投资者买入地产板块,特别是蓝筹个股,包括龙头公司,和首开股份、北京城建、北辰实业(601588)等。

风险提示:货币政策收紧。

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