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方正证券房地产数据周报

发布时间:2016-07-01    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨2.64%,沪深300指数上涨2.50%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房增加40%,二手房增加30%;二线城市新房增加21%,二手房增加7%;三线城市新房增加10%,二手房减少33%。本周观点:

(1)耕地保有指标降低难言冲击:

6月23日《土地利用总体规划纲要(2006-2020)调整方案》中,京津保有耕地面积各减少1000平方公里,上海减少600平方公里,三市建设用地空间大幅增加。我们认为,释放耕地不会对房地产市场产生冲击,主要因为:一方面是对于经济活跃、人口流入、资源集中的大城市,需求端具有持续支撑;二是新增建设用地基本位于郊区,无法替代区位优越的城区房产;三是从长远看,这将缓解目前三市建设用地短缺局面,有助于抑制地价和房价过快上涨,维护市场理性繁荣和稳定发展。

(2)地王高歌猛进,热度何时消散:

上半年地价不断走高:全国总地价超10亿元、30亿元和100亿元的地块分别有205宗、51宗和3宗;144宗地块溢价率超50%,同比增加750%;92宗地块溢价率超100%,同比增加4400%。我们认为,地价高企的根本原因,还是在于一致性预期下投资区域集中,叠加短周期补库存需求,从而导致热点区域土地市场供需失衡。除此以外,外部融资成本降低、销售回款大幅增加,也增加了房企“任性”的筹码。而举牌后退款、捆绑小项目增加土地价值、通过新地王拉高周边房价、国企在资产荒背景下通过拿地实现财务增值等,也起到推波助澜作用。我们强调,地价退烧的根本条件,在于土地市场供需紧张情况缓解;同时,已拍出的地王将成为支撑热点区域未来房价预期的重要因素。

(3)量价齐升创新高,行业集中度继续提升:

CRIC公布2016年上半年商品房销售TOP100榜单,以下特征值得关注:A.销售金额和面积门槛均大幅提升,多数房企创下历史最好成绩;B.销售金额上升速度快于面积增长速度,量价齐升;C.行业集中度再提升,100强销售金额占全国比例继续增加。我们认为,经过2015年下半年的充分预热,以及1、2月密集利好出台,上半年地产行情处于短周期波峰左侧,多数房企顺应市场加快去化速度,业绩全面提升。展望下半年,虽然5月份全国销售面积同比增速、销售金额与销售面积同比增速差均冲高回落,短周期进入后半场,但不必过于悲观:去库存政策基调下,地方真金白银政策落实,助力非热点二线和三四线城市去库存继续;加上秋冬季家庭消费季节性增加,金九银十的地产旺销窗口值得期待,全年销售业绩将创新高。

(4)整体涨幅收窄,地区分化继续:

6月百城房价数据出炉。从整体看,全国新建住宅均价环比上涨1.32%,涨幅收窄0.38个点,初显回落态势,印证我们关于楼市短周期进入后半场的判断。从结构看,也印证了我们关于城市分化、未来选房企就是选城市的观点:6月强于线和环一线依旧领涨,在环比涨幅前20中分别占据7席和9席;上半年累计涨幅也呈区域分化,百城环比累计上涨7.61%。一线、二线和三线分别为12.79%、5.33%、4.27%,而强于线的苏州南京超20%,环一线的东莞、中山、惠州超25%,远高于同级别城市的整体水平。

维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的北京城建(600266)和京投银泰(600683),“产城共融、政企共赢”的园区开发第一股华夏幸福(600340)。

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