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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-07-08    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌1.73%,沪深300指数上涨1.21%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降46%,二手房下降29%;二线城市新房下降22%,二手房下降8%;三线城市新房下降32%,二手房上升69%。本周观点:

(1)利润下行坏账增加,资产荒下个贷受宠:

截止今年5月末,我国银行业不良率达到2.15%,同时利润从四年前30%的高增长跌至近0增长。我们认为,利润下行叠加坏账增加,银行对优质贷款需求更加急切。个人住房贷款以0.38%的不良贷款率和长期稳定的利润回报,在银行资产配置荒背景下受宠,加上我国居民部门购房消费杠杆空间巨大,未来地产消费整体信贷政策将持续友好。

(2)吸睛新闻,非政策备选:

社科院在《中国住房发展(2016中期)报告》中建议抓住窗口期在一线和热点二线开征房产税。市场对房产税的忧虑又起,成为本周压制地产板块重因素。我们澄清:首先,列入十二届全国人大常委会立法规划的房地产税,是指与房地产经济运行过程有直接关系的所有税收,不等同于房产税。房地产税立法,将是一次房地产综合税制改革,简并税种、优化税制是大方向,绝非简单开征房产税。其次,征收房产税目前不具备客观条件。一方面制度条件缺失,立法程序和实施配套均不完善。另一方面经济环境不允许,对于一线和强二线,房产投资属性推升资产价格,强征房产税会对市场造成严重打击,和政府温和调控、促进市场健康发展的目的严重违背,拿捏不当还会产生金融风险;而对于高库存地区,更是和当前去库存的政策基调和实际需求不符。

(3)疏而不堵,精准限贷有的放矢:

继合肥之后,厦门出台限贷政策(详见后文本周政策)。本次调控的背景是厦门房价持续快速上涨:4-6月样本住宅环比涨幅分别达到5.7%、5.85%、3.79%;6月均价高达26199元,以家庭购买100平住房为例,若首付30%、按揭30年,利率4.48%,则需首付78.6万,月供9270元,大幅偏离5900元的人均月收入水平,因此投资投机性需求成为迅速推高房价的重要因素。我们重申:对于强二线,人口不会大幅涌入,热度和市场需求集中释放、一致性预期下投资投机需求高涨有关。因此政府重新祭出“限购”这一重型武器可能性很小,“限贷”是需求端的最佳措施,通过对杠杆使用程度不同的购房者进行精确区分,疏导居住性需求稳定释放,防范过度投机产生的金融风险,从长远看利好地方房地产市场的稳定健康发展。

维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的北京城建(600266)和京投银泰(600683),“产城共融、政企共赢”的园区开发第一股华夏幸福(600340)。

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