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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-07-15    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块上涨1.28%,沪深300指数上涨2.07%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房上升24%,二手房上升39%;二线城市新房下降2%,二手房上升7%;三线城市新房上升16%,二手房下降7%。本周观点:

(1)回落定势,去化持续:

统计局公布1-6月份全国房地产业运行数据。A.在销售端:销售面积同比增速较前期回落5.3个点,连续第二个月减少;销售金额和销售面积同比增速差连续第三个月回落。正如我们在年中策略报告中所预判,销售量价指标双双出现回落,同时地区结构性特征显现,全国房地产短周期拐点已过,正迈入下半场。B.在投资端:开发投资同比增长6.1%,增幅收窄0.9个点,连续第二个月回落。销售端同比回落开始全面传导至开发投资端,竣工面积、施工面积和新开工面积均累计同比增幅分别下降0.4个点、0.6个点和3.4个点。我们维持开发投资同比增幅难以持续扩大的判断,预计全年5%左右。C.在库存端:狭义已竣工待售商品房面积累计下降3.4%,已竣工待售商品住宅面积累计下降6.5%。虽然东部地区销售面积同比增速回落较明显,但去库存的积极因素更多。第一,新开工面积增速出现回落;第二,货币政策适度宽松预期又起,住房消费受益最多;第三,发改委再强调“去库存”政策基调,中西部高库存地区政策持续友好。我们静待去库存进程继续。

(2)以房养老试点范围扩大,客观利好楼市:

中国保监会发布《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》,延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间,并大幅扩大试点范围。同时规定,如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价下降的风险,不再向老年人的家属追偿。我们认为,保监持续推广住房反向抵押养老保险,目的是为了补充社会养老保险的不足。如果能够持续推广,客观上将托底房地产市场,增加房产投资安全边际,促进三四线城市和人口流出地区去库存。

(3)政策环境持续友好,行业集中度继续提升浙江出台房地产供给侧改革方案,目标是2017年全省消化周期在10-16个月;2020年,全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上,强企名企市场份额达75%以上。我们认为:一方面,从所定消化周期目标可以看出,作为长三角和东部强省的浙江整体房地产库存仍超16个月,可见去库存依然任重道远,除个别上涨压力大的强于线外,政策环境将持续友好。另一方面,政府亲定行业兼并整合目标,将进一步加速行业集中度提升进程,利好布局和去化能力良好、规模大融资成本低、防风险能力强的龙头企业。

维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的北京城建(600266)和京投银泰(600683),“产城共融、政企共赢”的园区开发第一股华夏幸福(600340)。

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