移动版

房地产行业:回落定势,去化持续

发布时间:2016-07-15    研究机构:方正证券

事件:

国家统计局公布6月房地产行业运行数据:1-6月全国房地产开发投资46631亿元,同比增长6.1%;新开工面积53433万平方米,同比上升14.0%;房地产开发企业土地购置面积9502万平方米,同比降幅收窄至3.0%;1-6月份,商品房销售面积64302万平方米、销售额48682亿元,同比分别增长27.9%、44.4%。5月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米。

量价指标继续双降,短周期后半场局势确立

1-6月商品房销售面积同比增长27.9%,较前期回落5.3个点,连续第二个月减少。从类别增长结构看,住宅、办公楼和商品营业用房分别回落5.6个点、3.5个点和4.7个点;从地区增长结构看,东部、中部、西部同比增幅分别回落8.3个点、2.5个点和2.7个点。从增长质量上看,商品房销售金额和销售面积同比增速差连续第三个月回落,由17.5%下滑至14.2%;分区域看,该指标东部地区下降迅速(8.3个点),中部地区小幅下降(1.9个点),而西部地区基本维持(上升0.1个点)。这一走势印证我们上月判断:东部地区由于基数效应、局部防风险措施、需求持续释放,供需双方对后市预期发生转向等因素,热度降温明显,继续回调是大概率;中西部绝大部分区域仍处于去库存的进程中,政策持续友好不会改变,且基数较低、居住性需求占主导,不曾大起难言大落,未来在温和的市场氛围中持续去库存是大概率。正如我们在年中策略报告中所预判,销售量价指标双双出现回落,同时地区结构性特征显现,全国房地产短周期拐点已过,正迈入下半场。结合发改委强调楼市“因城施策”,货币政策适度宽松预期又起。我们认为,后市中西部地区将继续温和去库存(个别强于线除外,如合肥、武汉等政策或将收紧),但东部将继续回落,整体难以出现量价指标双回升。

开发投资全面回落,地王压力或将缓解

1-6月全国房地产开发投资同比增长6.1%,增幅收窄0.9个点,连续第二个月回落。从业态结构看,住宅和商业营业用房冲高回落,办公楼继续下降。从地区结构看,亦呈东中西部阶梯型分化,其中东部由升转降,中部继续小幅下降,西部由降转升,三区域同比增幅分别为4.6%、10.0%和6.5%。销售端同比回落开始全面传导至开发投资端,竣工面积、施工面积和新开工面积均累计同比增幅分别下降0.4个点、0.6个点和3.4个点。一般而言,施工和竣工情况受到销售端影响稍晚于新开工情况,因为企业会抢占时间窗口对现有项目施工和销售。土地市场方面:一致性预期下企业加大力度在一线和二线拿地补库存,地王频出。因此土地市场与销售端不同,出现量价齐升情况,其中土地购置面积同比降幅继续收窄2.9个点,而土地成交价款同比增幅继续大幅上升至10.2%。本轮地王潮有历次短周期的共性因素,如补库存、资金面宽松等,也有长周期下的特性因素,如地区分化导致可投资城市减少、行业集中度增加导致企业扩规模拼周转等。无论如何,地王现象持续虽然有存量增值效应,但不利于房地产市场健康发展,也加大了房企的资金和盈利压力。后续若销售和新开工持续回落,政府调节供地节奏和方式,地王现象有望得到缓解。我们维持开发投资同比增幅难以持续扩大的判断,预计全年5%左右。

狭义库存继续下降,去库存效果有望持续,维持行业“推荐”评级

3月以来狭义库存连续下降,相比2月末,目前已竣工待售商品房面积累计下降3.4%,已竣工待售商品住宅面积累计下降6.5%。虽然东部地区销售面积同比增速回落较明显,但去库存的积极因素更多。第一,新开工面积增速出现回落;第二,货币政策适度宽松预期又起,住房消费受益最多;第三,发改委再强调“去库存”政策基调,中西部高库存地区政策持续友好。正如我们在中期策略报告中所述,短周期后半场的一大特征,将是广大中西部高库存地区在温和的市场环境中持续去库存。维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动、兼具安全边际和新增长看点的北辰实业(601588)(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的首开股份(600376)、北京城建(600266)和京投银泰(600683)。

风险提示:未来销量低于预期,去化政策不及预期

申请时请注明股票名称