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北辰实业中报点评:京内优质持有型物业超百万方,低估明确

发布时间:2012-08-15    研究机构:国泰君安证券

上半年实现EPS0.09元,净利润2.92 亿,同比降10%,每股净资产2.9 元。实现营业收入26.75 亿,增8%;毛利率41%,净利率10.9%, 同比减少6.3、2.3 个pc;期间费用率19%,略增0.4 个pc。

受开发类业务结算结构变化影响,毛利和净利率出现较大幅度下滑, 但判断全年会向上修复,原因:1)本期结算了6400 万北辰福第两限房,结算毛利仅4.79%;2)结算主力长沙北辰三角洲D3 区结算毛利率仅25.85%,判断本期结算的主要为D3 开盘初期所推出的低价房源,按D3 区域历史销售均价来计算,未来毛利向上修复是必然。

上半年实现销售面积和金额9.9 万方、13.96 亿元,同比降22.7%、2.8%,销售均价14102,同增26%,点评:1)销售金额同比下滑, 原因去年同期整售奥运媒体村现房5.42 亿,基数较高;2)均价大幅上升,原因为本期北京碧海方舟销售均价达99233 元,拉高整体均价。

长沙项目销售前景良好。上半年实现签约面积和金额6.3 万方、6.02 亿元,排名长沙第二,长沙项目未来仍将是公司主要现金流来源。

北京高毛利项目是公司盈利坚实保证。其中上半年碧海方舟二期22 栋实现100%认购,其中8 栋已签约,高达99233 元的销售均价意味着的是超过80%的超高毛利率,未来将持续成为公司盈利坚实保证。

持有业务持续向上。持有业务实现营收9.6 亿元,增22.3%,毛利率增3pc 至59%,亚奥核心区的地缘优势赋予持有业务良好增长前景。

预计12-13 年EPS0.21、0.26 元,NAV6.2 元,折55%,商业地产估值最低;2 季末账面现金29.3 亿,真实资产负债率52.7%;预售款35.2 亿,已锁定12 年全年和13 年24%业绩。公司开发业务销售爆发性和盈利能力并重,持有业务快速成长,维持目标价3.5 元,增持。

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