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北辰实业:会展业上游强势转型,聚焦北京安全边际高

发布时间:2015-03-27    研究机构:海通证券

公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。

公司发展物业、投资及商业物业一体化发展;公司深根北京,以会展业为发展重点。

控股股东北辰集团控股公司比例34.482%,实际控制人是北京市国资委。公司业务包括发展物业、投资物业(含酒店)及商业物业。其中,发展物业集中于北京和长沙。公司投资物业形成“北辰会展”功能区。

公司各业务均衡发展,京内出租物业达121万平。2014年,公司出售、零售、投资业务收入占比分别为60%、5%、35%。目前,公司开发和出租项目权益建面合计779万平。其中,开发权益建面657.9万平,京内出租权益建面121万平。

公司发展物业集中在北京和长沙,长沙项目体量大且区域优势明显。公司发展物业类型包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业,主要分布在北京、长沙、武汉和杭州地区,建筑面积分别为74万平、533万平、24.11万平和23.5万平。合计总建面655万平。公司在京外的项目主要是总建面533万平长沙北辰三角洲项目,将建成都市休憩商业区(RBD)。该项目地价2421元每平,售价超9500元每平。

公司市值不到200亿,在亚奥核心区拥有120万平自持物业,重估价值378亿。

公司投资物业以会议中心、酒店、写字楼和公寓为主。公司在北京亚奥核心区内持有投资物业(含酒店)逾120万平,其中会展建筑面积32.6万平,包括国家会议中心和北京国际会议中心。2014年4月,《北京市文化创意产业功能区建设规划(2014年至2020年)》出台,提出要建设奥林匹克公园文化体育(会展)融合功能区在内的17个功能区。由此,公司会展投资物业价值面临向上重估契机。

向会展产业链上游迈进,品牌异地扩张初获成功。公司商业物业与投资物业形成独特的"北辰会展"功能区。目前,公司处于会展产业链的中游,即为会展提供场馆、设施服务。未来,公司将向高盈利能力的会展产业链上游迈进,即拥有会展专用权,成为独立开发运作能力的会展活动组织者或承办单位。这将提升公司轻资产运营和盈利能力。2014年上半年,公司会展业共计接待787个会议和74个展览。近年来,公司会展品牌扩张实现新突破,为多地会展中心提供顾问咨询服务和受托经营业务。

估值与投资建议:2015-2016年预计公司EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是9.26元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。3月25日公司收盘价5.66元,对应动态市盈率分别21.35倍和15.88倍。给予公司RNAV的8.5折,即7.87元作为公司未来6个月目标价,首次给于“买入”评级。

不确定因素。行业基本面持续下行风险。

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