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北辰实业:估值水平回升在即

发布时间:2008-11-27    研究机构:安信证券

11月24日公司长沙项目如期开工,首期开工52万平米,退地传闻不攻自破。公司看好行业长期发展前景,07年拿地时对这一“造城”项目制定了8-10年完成开发的规划,目前这一开发思路没有发生改变,具体开发进度可以根据市场需要自主调节。该地块在位置、形状、设计等方面具有一定的优势。公司也具有开发城市综合体的丰富经验。

公司发展物业将显著提升08、09年业绩。08年香山清琴、媒体村项目销售表现突出,奠定了08、09年业绩增长基础。原有的零售物业、投资物业(北辰购物中心、五洲皇冠酒店、五洲大酒店、汇园公寓、汇欣大厦、汇宾大厦等)经营稳定。

新增物业包括零售、酒店、写字楼、会议中心等类型,与公司原有的物业形态结构相似,便于发挥管理优势。北辰时代名门购物中心与两家专业的香港商业公司合营,与北辰购物中心错位经营;北辰大厦写字楼定位高,租金270元/月平米,目前已签约40%;洲际酒店已正式营业,为超五星级酒店;国家会议中心与一家美国专业会展经营公司合作,目前正在改造,已开始承接2009、2010年会议业务,将于09年3月正式营业;公司有酒店和会展业务“捆绑”经营的经验,二者可相互促进,公寓和写字楼出租也能从会展业务中受益。新增物业的体量较大,可以逐步释放经营面积,以节约运营成本,以及谋求最佳协同效应。

国家今年在政策性住房方面加大了投资力度,在二手房市场方面出台了减轻税负政策,这些对住宅行业发展均具有“纠偏”意义,有利于建设和完善多层次的住房体系,奠定房地产行业长期稳定健康发展的基础。这样,国家将继续大力鼓励商品房市场的发展。

08年以来居民储蓄存款增加迅速,最近几个月多个城市房价环比下降,个别城市房价同比下降,居民购房能力得到一定恢复。随着降息、降税、补贴等多项政策出台,市场信心也有所恢复。在深圳一手房成交回升数月之后,10月、11月,北京、天津、杭州、南京、成都等多个重点城市的商品房成交量有所企稳,并有望继续回升。尽管全国住宅存货的消化尚需时日,但一旦销售全面回暖,存货消化速度将明显加快,并促进信心的进一步增强,从而有望提早完成行业的调整过程。

11月26日,央行宣布降低一年期存贷款基准利率1.08个百分点,超出市场预期,股票估值水平回升在即。资金面全面放松,便于公司继续获得贷款支持,并降低开发成本。公司股价自07年下半年以来下降较多,H股更是折价严重,但目前公司A股各项利空因素已基本在股价中体现,预计未来将进入估值回升阶段。给予公司增持-A评级,目标价4元。

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