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北辰实业:低风险奥运地产股 期待走出增长的迷雾

发布时间:2006-10-16    研究机构:东方证券

估值:综合运用PE法、RNAV法,所得公司合理价值为3.70-4.45元/股。短期目标价:2.65-3.20元,中期目标价3.2-4.45元。

  正宗的奥运概念,公司所有的投资物业,以及绝大多数的开发物业,均位于奥运体馆附近,其中国家会议中心、媒体村更是主要奥运工程之一。

  低风险是公司重要优势特点:租赁在利润贡献中占据半壁江山,决定了公司的政策及市场风险,明显低于一般开发企业。另外,公司开发项目主要位于亚奥商圈或为稀缺别墅,也决定其相对较低的风险。

  投资租赁业务,管理尚好,但规模较小。主要为亚运村47万m2商务地产,年利润贡献1亿元左右。

  未来的规模扩张值得期待:08年后,60万m2在建投资物业竣工,正常运营后,预计可带来税前利润增量4.6亿元,EPS增加约0.10元/股。

  开发业务,项目虽质地优良,但毛利率一直低于行业平均水平。主要原因预计在于,建安费用偏高。

  新会计准则实施,将为公司股价的提升带来契机。

  07年,若公司对现有投资物业采用公允价计量,帐面净资产预计将达到2.95元/股;在建投资物业全部投用后,帐面净资产预计将达到3.85元/股。

  风险因素:政策及市场风险。07、08年,公司的增长主要依赖于开发物业结算规模的扩张,本文的测算也主要参考公司增发资料的预测,其立足点在于:北京住宅市场能够保持较好的销售,这一假设本身存在不能实现的风险。

申请时请注明股票名称