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北辰实业(601588):具有独特区位优势的房地产综合运营企业

发布时间:2006-09-25    研究机构:海通证券

北辰实业(601588)是一家具有独特区位优势的房地产综合运营企业。发展物业和投资物业是公司的主要业务,目前北辰实业主要资产位于北京亚奥核心区及周边地区,具有无法比拟的、独特的区位优势。随着2008年奥运会核心区域的建设和发展,这一优势将越来越明显,为公司主要业务的发展提供了强有力的支持。

  募集资金用于奥运媒体村和北辰大厦的建设。奥运媒体村将于2007年5月竣工,奥运会结束后,将改造为商品住宅出售,由于周边直接形成直接竞争的项目较少,未来销售压力不会太大。北辰大厦的定位是写字楼,由于亚奥经济圈的出现,加之区域内甲级写字楼较少,因此该项目销售前景良好。

  房产开发是未来利润增长点。北辰实业主营收入的75-85%来自房地产开发和购物中心收入,其余15-25%来自租赁和酒店收入。房地产开发收入的比重不断扩大,租赁、购物中心和酒店收入比较稳定。随着公司2005年新开工项目的竣工和销售,房地产开发将是公司未来利润增长点,但房产销售额的北京市场份额却不断下滑,预计随着2005年新开工项目的竣工和销售,房产销售的市场占有量有望得到提升。

  租赁、购物中心、酒店等业绩波动较小。购物中心零售业务由于近年来北京市零售业竞争异常激烈,将面临较大的挑战,北辰购物中心的市场份额和销售优势将受到较大的挑战。物业租赁中的会展出租优势较为明显,五洲皇冠假日酒店的出租率也在不断攀升中。

  土地储备充裕。北辰目前拥有可开发土地资源235万平方米建筑面积,完全能够满足公司未来5年的发展需要,并为今后的快速发展奠定了基础。

  不确定因素。主要有房地产政策风险、项目开发风险、出租物业的市场价格变化和同类物业的竞争风险、单一市场经营、商业竞争等风险。

  估值和投资建议。我们预测公司2006-2008年每股收益分别为0.09元、0.07元和0.07元,认为北辰实业上市后合理价格区间2.25-2.70元。

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