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北辰实业:扬长沙之帆,深化物业运营

发布时间:2010-09-14    研究机构:湘财证券

从2007年至2009年市场针对长沙北辰三角洲项目有负面传闻,而2010年10月,长沙北辰三角洲项目即将开盘预售,可以说一直针对长沙北辰三角洲项目的负面传闻即将破灭。

目前已达到预售标准的是首开区一期,建筑面积30万平方米,该部分楼盘将在2010年陆续推出,而2011年推出的项目也将是首开区的余下项目,面积大约在30万平米。

公司的持有型物业主要集中在北京的两个区域,一个是亚运村为范围的区域,另一个是以奥运村为范围的区域。目前公司在两个区域所持有的物业建筑面积近110万平方米,持有项目的规模较大,具有收益相对稳定的优势。

北辰实业(601588)的持有项目规模已经非常之庞大。通过测算,奥运区域和亚运区域的重置成本已经到162亿元。其中,北辰奥运区域持有物业价值为79亿左右,其余为亚运区域持有物业价值。

首次买入评级,目标价格5元

我们审慎地假设公司销售速度,但我们假设公司项目维持2009年底的销售价格不变。特别对于长沙项目的销售速度和结转速度也较为审慎。我们预测公司的RNAV为8.39元,较2010年9月10日的收盘价3.90元,折价率达到115%。

根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.182元和0.239元,对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PE为39.19X、21.38X和16.29X;我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元,对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PB为1.41X、1.34X和1.25X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有较大幅度的折价,但是相较于PE估值水平还算正常。我们认为,从重估净资产的角度,目前公司股价有所低估。

首次买入评级,6-12个月每股目标价格5元。

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